房地產上市公司提升周轉率的五個空間

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本刊特约钻研員 杜丽虹/文

(作者為贝塔计谋事情室合股人，江南金融钻研所特约钻研員)

海內企業常常更存眷利润率的晋升，從產物定位到本錢节制，利润率的钻研已至關深刻和精巧。比拟之下，周轉率的晋升却明顯發掘不足。在品牌、產物定位、地皮计谋、金融东西應用和终端尽力上都有改良空間。

2005年美國房地產上市公司均匀業為利润率為19%，海內A股上市公司為17%。但美國房地產上市公司均匀的資產周轉率為0.45倍，比海內A股地產公司的均值0.29倍超過跨過50%。

在海內房地產企業中，“万科”的周轉率為0.56倍、“招商局”0.41倍、“金地”0.31倍……而“帕尔迪”(Pulte Home)、Lennar Corp.、KB Home、Horton D.R.等美國龙頭房地產企業的資產周轉率都在1倍以上。前5位中只有多元化谋劃的Centex，周轉率在0.6-0.7倍之間。

今朝，在利润率至關的环境下，周轉率已成為阻碍海內房地產企業快速扩大的重要瓶颈，很多方面仍有改良的空間。

　　品牌是底子

客觀地说，统一般消费品比拟，房地產行業的品牌忠厚度是比力低的。

消费者在采辦時會斟酌更多的繁杂身分(代價、交通、情况……)，即便如斯，在不异的產物定位下，知名企業的產物無疑會得到更多青睐。别的，品牌不但象征着知名度，更象征着對人材的凝结及焦點設計能力的堆集，而這些都是企業在持久中收缩開辟周期和贩賣周期的包管。“万科”的高周轉就是品牌氣力的最佳例证。在不异的利润率定位下，“万科”的周轉率是最高的，而海內其他企業，虽然也能够經由過程贬價或谋劃模式的扭轉，来得到更高的周轉率，但都必需以利润率的捐躯為價格。

是以，品牌是企業在稳定利润率下，提高周轉率、進而晋升极限扩大速率的底子，是鞭策企業從附圖中左下角的區域向右上挪動，并逐步挨近有用鸿沟的原動力。

但對付大都中小型房地產企業而言，品牌的晋升必要较长的時候，是不是有短時間內放大极限扩大速率的捷径呢？

答复是：得當的產物定位和地皮计谋。

　　得當的產物定位

對付最有效力的企業(有用鸿沟上的企業)，30%摆布的業為利润率可以或许缔造最高的資產回報率和最大的极限扩大速率。

不外對付那些已處于有用鸿沟上的龙頭企業，因為其成长计谋和焦點能力已根基成形，要它们扭轉定位，沿有用鸿沟從一點向另外一點挪動其實不是那末轻易；相反，一些處于摸索中的中小企業，可以經由過程适度地调解初始计谋，将本身定位在现有能力下最好的利润率與周轉率组合上。

若是说品牌晋升是鞭策企業從附圖中有用鸿沟內的點，沿黄色線向右上方的有用鸿沟挪動，那末“得當的计谋定位”，则是鞭策企業在有用鸿沟內沿绿色線挪動。這類挪動多是向左下方挪動，走更高真個線路；也多是向右上方挪動，履行薄利多销的计谋。

总之，對付每一個企業，最好的利润率與周轉率组合是分歧的，详细的计谋调解標的目的，必要企業在本身的成长進程中摸索。

　　减轻地皮存貨包袱

對美國房地產企業的钻研顯示，像Lennar等經由過程并購高速扩大的企業，在踊跃并購的同時却又在剥離出售一些未列入成长计劃、2-3內不利用的地皮。這類自動出售地皮，减轻存貨包袱的方法，與海內房地產企業近乎猖獗的储蓄地皮举動形成為了光鲜比拟。

该若何理解這類抵牾呢？

在地皮資本稀缺、地價不竭上涨的今天，储蓄地皮無疑會减少将来的開辟本錢，進而晋升利润率。但利润的開释必要時候，而過分的地皮储蓄不但會美白牙膏,缓解企業扩大的步调，還可能使企業在“繁重”的利润下被压垮。

“顺驰”被百亿元的地皮储蓄拖垮了，像“顺驰”如许的企業另有不少。“盖子”和“锅”的“游戲”，或许可以换一種“弄法”。

美國第二大房地產企業Lennar在2000年的一次并購中，17亿美元的標的额，承债12亿，其余5亿中一半换股、一半现金，但即便只有2.5亿美元现金，Lennar也不想出。并購後，Lennar經由過程出售地皮回笼了2亿資金，加之被并購企業账面上的1亿现金，并購昔時，Lennar的手持现金不但没有削减，還增长了2亿，從而為下一次并購做好了筹备。

Lennar的计谋提醒咱们：與其四周奔走寻觅更多的“盖子”，還不如用一口“锅”，炒更多的“菜”。

　　應用金融东西

房地產企業的极限扩大速率重要取决于品牌、定位等谋劃性计谋，但犹如其他所有行業同样，金融东西的應用無疑會對企業的成长起到有力的支持。

现實上，美國房地產企業的高周轉除與其谋劃模式、地皮计谋相干外，部門還應归功于發財的金融市場與機動的金融东西。

　　資產证券化

2003年“121文件”明白提出，房地產企業在追求銀行貸款前必需自行解决30%的開辟資金。尔後，中國房地產信任顯现爆炸式增加，并成為海內信任產物的主力。

但今朝海內房地產信任仍以欠债型為主，即信任產物持有人仅得到相對于固定的收益，其實不具有信任標的下的房產所有权，也不具有残值收益的分享权。有時，倡议的房地產商還會许诺回購。

在這類环境下，严酷地讲，刊行的房地產信任應作為“表內”資產處置，從而不克不及起到将資產和欠债表外化，以加快資產周轉并节制欠债率的感化。

而外洋的房地產投資信任基金(REITs)，是信任基金持有人經由過程持有信任基金而間接具有REITs所投資的不動產，是权柄交易举動。對减轻資產包袱，加快周轉有着顯著感化。

跟着海內欠债型房地防疫茶,產信任危害的加大，2006年7月，銀监會下達了《關于進一步增强房地產信貸辦理的通知》(“54号文”)，劃定自有資金跨越35%、四证齐备、二级以上開辟天資等三個前提全数具有的房地產項目才能融資。受此影响，8月，房地產信任骤减四成，9月份在8月的根本上又削减了五成。

但從國際市場成长来看，房地產行業的证券化是必定的趋向。

今朝美國有300多個地產投資信任基金，辦理資產总值逾3000亿美元，此中2/3已上市。香港的第一家REITs——“领汇基金”(LINKREIT,0823HK)，在几經周折後于2005年11月在香港買賣所上市。在此以前，日本、韩國、新加坡等國也都纷繁容许REITs上市。

今朝，海內房地產行業也對REITs表示出了较高的热忱，但更多的企業将其视為一種多样化的融資渠道。现實上，REITs的真正意义在于它經由過程将資產表外化，将欠债危害分離讓渡，從而加快了企業的資產周轉，鞭策了其极限扩大速率的晋升。

　　地皮期权

美國大都房地產企業都經由過程签定地皮期权的方法，来锁定一块地皮将来几年的利用权。在付出必定的期权用度後，房地產企業得到了一個采辦的权力(而不是义為)，即在将来一段時代內，可以在必要的時辰依照事前商定的代價采辦指定的地皮。

這類做法既包管了必定的地皮储蓄，又减轻了企業持久储蓄的存貨包袱，與海內房地產企業分期付款購地有類似的地方。但分歧的是，地皮期权是一種权力而不是义為，是以不會增长財政危害；别的，地皮期权是“表外”項目，即在履行期权采辦地皮以前，不管是被锁定的地皮仍是商定的地皮價款，都不體如今資產欠债表上，從而不會低落周轉率，也不會提高欠债率。

若何将地皮期权以一種有法令保障的方法在海內推广，或许是改良房地產本錢布局的首要路子之一。

　　终端上的尽力

與汽車出產商同時也供给汽車貸款a片網站,同样，境外房地產企業為刺激消费者購房需求也在终端上做足尽力。“急客户之所急”，為客户供给降血糖方法,手续加倍简化的典質貸款辦事(有時利率也加倍優惠，由于分歧于一般金融機構，房地產企業的重要收益不依靠利差)。

一般的，大型房地產商旗下都有一個專業從事典質貸款的子公司，重要為本身的購佃农户供给貸款辦事，然後将貸款轉售给銀行等有投資需求的金融機構，或“打包”证券化在二级市場上出售，從而将全数信貸危害轉嫁。

不外，在海內现行的金融系统下，房地產企業供给金融辦事一時還難以推广。若何避免過热、若何轉嫁和分離危害，成為房地產金融成长的最浩劫题。但在“终端上尽力”的思绪，還是值得鉴戒的。