新城控股:商業項目回款率持续下滑 或施压公司周轉率

admin

一 夸大推盘速率 新城控股高周轉政策或存質量危害

近来碧桂園平安變乱連续不断，有關房地產企業的高周轉如今再次引發舆論存眷。業內助士绿城房地產扶植辦理團體董事长、总司理李軍曾暗示，在當前情势下開辟商都寻求快周轉、控本錢、降尺度，以是這两年的屋子質量多是最差的。

究竟上，碧桂園其實不是第一個夸大“高周轉”的房地產公司。10多年前，万科王石也曾用“5986”（拿地後5個月開工、9個月贩賣、第一個月售出八成、產物必需六成是室第）来描写万科的高周轉模式。但2010年以後不久，万科逐步抛却了這一模式。王石的来由是，這會致使施工平安、工程質量、社區品格等問题。碧桂園變乱的频發也是由于以前碧桂園将“高周轉”尺度由“456”（拿地以後4個月開盘、5個月資金回正、6個月資金再周轉）提高到了近乎不成能完定妝粉底,成的“345”。

新浪財經察看新城控股数据發明公司周轉速率也不遑多讓。

今朝新城控股從項目拿地到贩賣時候周期能节制在6個月摆布，最快從拿地到贩賣能實现5 個月內完成。表示在財政数据上，比拟其他龙頭房企，公司存貨周轉率延续领先，一向保持在0.50以上程度，2016年達0.56，遥遥领先于其它龙頭房企的0.40的均匀程度。

今朝，過快周轉可能带来很多質量問题也许已成為業內共鸣，新浪財經在baidu搜刮關頭字“新城控股屋子質量”，果不其然有大量触及質量問题的负面信息。

二 公司激進扩大、存貨增长是公司周轉率降低主因

起首從下圖咱们可以看到比年来新城控股資產周轉率和存貨周轉率不竭降低，整體處于降低趋向。2017年公司拿地范围迅猛晋升致使存貨周轉率略有下行至0.45，但好過其他龙頭房企；总資產周轉率方面，新城控股2016 年為0.33，與万科（0.33）、保利（0.35）等一線龙頭至關，斟酌到2017 年公司拿地范围迅猛晋升鞭策总資產范围快速上行，公司总資產周轉率略降至0.31。

正如前文所提到的內容，新城控股在推盘速率方面已做到了快速，但周轉率降低的首要缘由是公司激進扩大下存貨敏捷增长，從而拉低整體周轉率，公司积年未售出存貨数据以下：

那末公司存貨大增，将来這些存貨是不是可以或许换来丰裕的现金流来确保公司提高周轉運營效力？深刻觀测公司贸易項目版块營收环境，從数据上看公司向三四線下沉的计谋選擇致使公司贸易項目已呈现了一些现金流环境趋紧的苗頭。

三 贸易項目回款率不竭低落或有减值危害 施压周轉率将来或延续下滑

详细来看新城控股的贸易板块新冠肺炎檢測試劑,数据，今朝已有现金流失速的苗頭。起首公司大部門出租物業重要散布于三四線都會，占比到達56%。详细环境以下：

陪伴着公司下沉计谋的则是敏捷公司贸易項目敏捷降低的回款率和實收贩賣款，下圖咱们可以看到公司回款率從2015年的100%敏捷下滑至58%，在項目数近乎翻倍的环境下實收贩賣款反倒降低近16%。是以若是公司贸易項目现金流延续恶化不克不及實時回款，或延续施压滅蚊燈,公司现金流，影响公司周轉效力。

别的新浪財經也查阅了公司部門吾悦广場室第項目標详细贩賣代價环境，咱们發明公司大量處于三四線都會的吾悦广場较周邊房源都有较大幅度溢價。那末在三四線都會由于生齿延续流出和棚改政策改動布景下，假設購房需求呈现降低，公司的溢價房源或首當其冲。即部門三四線刚需用户在总體消费能力下滑的布景下，可能不會由于公司的品牌效應而支出高额溢價，是以公司當前较高的毛利率也许也不成延续，這點必要提示投資者们注重，若是需求端產生變革，将来公司周轉率或進一步降低。

（公司察看 文/景页）